Normativa para alquiler de local comercial.
Si estás pensando en alquilar un local comercial o ya estás a punto de firmar el contrato, esto te interesa, y mucho.
¿Quién regula los alquileres comerciales?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero no son tan duros como pasa con las viviendas.
El alquiler de un local se considera arrendamiento para un uso distinto del de vivienda.
No confundir con arrendamiento de un negocio funcionando (arrendamiento de industria)
Para el alquiler de locales comerciales, la Ley solo te obliga a cumplir 2 condiciones: La fianza y firmar un contrato.
El resto de cláusulas las podéis poner como mejor os venga al propietario y a ti, es decir, a voluntad de las partes.
También es verdad, que si no ponemos nuestras propias cláusulas, tendremos que acatar las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, las del Código Civil.
La fianza para el local comercial
OBLIGATORIO 2 meses de fianza.
También te pueden pedir cualquier tipo de garantía, como por ejemplo, un aval.
Hasta aquí lo estrictamente obligatorio.
Ahora veremos qué tipo de cláusulas podéis poner y que dice la Ley para esto.
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El precio del alquiler
Será la cuantía que acordéis, continua, discontinua o variable.
Variable, como en el caso de hacerle mejoras al propietario en el local y pactar con él pagar menos los primeros meses.
Discontinua, que sería directamente disfrutar de una carencia (no pagar nada) al principio. Para luego ir ajustándose hacia el alquiler convenido.
Si has pactado un descuento en la mensualidad, para compensar la reforma o mejoras que le vas a hacer al local, después no podrás pedir en ningún caso una compensación adicional.
Si después de todo no cumples con las mejoras prometidas, será considerado incumplimiento de contrato.
Si no acordáis lo contrario, la renta se pagará durante los 7 primeros días de cada mes.
Se entregará un recibo o existirá un justificante evidente, como puede ser una transferencia bancaria con el concepto de «alquiler» y el mes al que corresponde.
Además de la correspondiente factura, con retención del 19% a cuenta del IRPF, o impuesto de sociedades si procede.
La renta se actualizará anualmente según el IPC o cualquier otro parámetro que acordéis.
Demora de pago.
Esta cláusula especifica qué pasa en caso de un pago tardío.
Duración del contrato y prórrogas
Lo que acordéis, y si no pactas nada, se entiende que será de 1 año.
Una vez terminado el tiempo pactado, si el arrendador no dice nada con 4 meses de antelación, ni tú con 2 meses de antelación, el contrato se prorroga automáticamente por periodos de 1 año.
Esto sucederá hasta los 5 años de contrato si el arrendador es persona física (un particular u otro autónomo) y, hasta los 7, si es persona jurídica (por ejemplo, una S.L.).
Después de esos 5 o 7 años, si TÚ no dices nada con 1 mes de antelación, el contrato se prorrogará otra vez hasta los 3 años siguientes por periodos de 1 año.
Y ya luego, moriremos todos.
Lo más apropiado, es redactar una cláusula que te permita rescindir el contrato por fuerza mayor.
¿Qué pasa si te quieres ir antes de terminar el contrato?
Si es antes de los 6 meses estarías incumpliendo el contrato, con todas las consecuencias legales que eso trae.
Si es después de los 6 meses y no has firmado ninguna cláusula que diga lo contrario, y avisas con 30 días de antelación, podrás cesar el contrato sin problemas.
Si por el contrario, la firmaste y aún estas en el «primer contrato,» tendrías que pagarle una indemnización.
Por norma general, es de 1 mensualidad por año que falte, más un prorrateo de los meses que queden colgando.
La indemnización puede ser mayor si en la cláusula se acordó así.
si ya pasaste el «primer contrato» y estás en prórroga, la indemnización no podrá ser superior a 1 mensualidad.
¿Qué pasa si el propietario quiere vender el local?
Para abreviar y no meterme en jaleos legales, lo mejor es elevar el contrato a público, así el futuro comprador no podrá alegar que desconocía el alquiler, y tendrá que respetar el contrato.
¿Quién paga los gastos en un alquiler de local comercial?
Esto se pactará entre ambos.
Lo más común, es que tú pagues los impuestos de basura, la comunidad, y tus suministros como el agua, luz y teléfono.
También pagarás los desgastes habituales por uso del local.
El arrendador pagará el IBI, y las obras importantes de mantenimiento.
Como verás, al fin y al cabo, todo es cuestión de hablar y llegar a un buen entendimiento.
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REVISIÓN DE CONTRATOS INCLUIDO
¿Puedo subarrendar?
Como norma general SÍ.
Tendría que haber una cláusula que lo prohibiese explícitamente.
Resumiendo
Tienes que firmar un contrato, con la duración que acordéis.
Tendrás una fianza de 2 mensualidades.
Si no hay cláusula que lo impida, puedes irte después de los 6 meses.
Puedes subarrendar como norma general.
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